Akıncı Hukuk Bürosu, ulusal ve uluslararası hukuki işlem ve uyuşmazlıklarda hizmet sunmak amacıyla İstanbul’da faaliyet gösteren bir hukuk bürosudur.  İnşaat, enerji ve diğer milletlerarası ticareti ilgilendiren hukuki meseleler; şirket birleşme ve devralmaları, şirketler hukuku, bankacılık ve finans Akıncı Hukuk Bürosu’nun temel faaliyet alanlarındandır.

Kira Sözleşmelerinde Beklenmeyen Hal Sebebiyle Uyarlaması

02 Kasım, 2020

Hayatımızı birçok açıdan etkileyen Covid-19 Pandemisi’nin farklı sektörlere de etki ettiği/edeceği bilinmektedir. Bu bakımdan hukuki iş, işlem ve ilişkiler de mutlaka değerlendirmeye tabi tutulmalıdır. İşbu çalışmamızda, Covid-19 Pandemisi şartları altında Kira Sözleşmelerinde Beklenmeyen Hal Sebebiyle Uyarlama konu edilmektedir.

Kira Sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) Madde 299 ilâ 378 arasında düzenlemektedir. Kanuni tanımıyla kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Uyarlama kavramı ise işlem temelinin çökmesi hallerine özgü olarak TBK Madde 138’de düzenlemekte olup kendine has unsurları barındırmaktadır. Kısa ve öz tanımıyla uyarlama: “yenilik doğuran hakkının kullanılmasının gerekleri yerine getirildikten ve yeniden müzakerelere girişilip bundan sonuç alınamadıktan sonra, mağdur tarafın yenilik doğuran hakkını kullanması<!--[if !supportFootnotes]-->[1]<!--[endif]--> olarak tanımlanabilecektir. Kira Sözleşmelerine ilişkin özel uyarlama hükümleri bulunmamakla beraber uyarlama hallerinin mevcut bulunduğu durumlarda taraflar TBK Madde 138 hükmüne başvurması imkân dâhilindedir.

Öncelikle TBK Madde 138 çerçevesinde uyarlama şartları, doktrin ve Yargıtay İçtihatları ışığında incelenmelidir. Doktrinde işlem temelinin çökmüş olması ve uyarlama için şu şartların varlığı aranmıştır: a) İşlem temelini oluşturan durumlarda sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen esaslı bir değişiklik; b) Bu değişikliğin sözleşme taraflarınca önceden görülememiş olması; c) Sözleşmesel veya yasal bir risk dağılımı hükmü var ise bu hükümlere göre yoksa somut olayın özelliklerine göre adil risk dağılımı anlayışına göre ifanın beklenemezliği<!--[if !supportFootnotes]-->[2]<!--[endif]-->.

Bir Yargıtay İçtihadında uyarlama için aranan unsurlar ise; a) Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması, b) Bu durumun borçludan kaynaklanmamış olması, c) Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması, d) Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması<!--[if !supportFootnotes]-->[3]<!--[endif]-->; olarak sayılmış ve uyarlama için ölçütler belirlenmiştir.

Söz konusu unsur ve ölçütler birçok doktrinel görüşte ve Yargıtay İçtihadında yer bulmuş ve uyarlama için genel çerçeveyi oluşturmuştur. Belirtmek gerekir ki, Kira Sözleşmeleri; somut olayın şartları bakımından incelenmeli ve gerek doktrin gerekse Yargıtay içtihatlarındaki öngörülen şartların gerçekleşme durumu değerlendirmelidir. Nitekim kira ilişkisini konu edinen her sözleşmenin Covid-19 Pandemisi sebebiyle uyarlamaya tabi tutulacağına söylemek mümkün değildir. Bu sebeple somut olayın şartları, uyarlama bakımından önem arz etmektedir.

Sonuç olarak uyarlama şartlarının Kira Sözleşmesi ve somut şartlar kapsamında meydana geldiğini düşünen taraf; TBK 138 hükmü gereğince hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkına sahip olmakla beraber uyarlama mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına da sahiptir. Uyarlama davalarında görevli mahkemenin, Hukuk Muhakemeleri Kanunu Madde 4/1-a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleri olduğu unutulmamalıdır. Son olarak kira bedelinin tespiti ile kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davaların farklı dava çeşitleri olduğunu ve uyarlama isteyen tarafın bu ayrıma dikkat etmesi gerektiğini belirtmek isteriz.

 

                                                                                                           

<!--[if !supportFootnotes]-->

<!--[endif]-->

<!--[if !supportFootnotes]-->[1]<!--[endif]--> BAYSAL, Başak; Sözleşmenin Uyarlanması, On İki Levha Yayımcılık, Mart 2017, s. 371

<!--[if !supportFootnotes]-->[2]<!--[endif]--> BAYSAL, Başak; Sözleşmenin Uyarlanması, On İki Levha Yayımcılık, Mart 2017, s. 318

<!--[if !supportFootnotes]-->[3]<!--[endif]--> Yargıtay 3. HD., E. 2017/261 K. 2017/781 T. 21.02.2017

 

Yayınlar