Akıncı Hukuk Bürosu, ulusal ve uluslararası hukuki işlem ve uyuşmazlıklarda hizmet sunmak amacıyla İstanbul’da faaliyet gösteren bir hukuk bürosudur.  İnşaat, enerji ve diğer milletlerarası ticareti ilgilendiren hukuki meseleler; şirket birleşme ve devralmaları, şirketler hukuku, bankacılık ve finans Akıncı Hukuk Bürosu’nun temel faaliyet alanlarındandır.

Kiracının İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi

02 Kasım, 2020

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”), konut ve çatılı işyeri kiralarının kiraya veren tarafından sona erdirilmesi sınırlı düzenlemelere bağlanmıştır. Belirli süreli de olsa, sözleşmede öngörülen sürenin tamamlanması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermeyecektir. Ancak kiracı dilerse sürenin sona ermesinden 15 gün önce ya da belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Kiraya verenin ise, kural olarak, belirsiz süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, belirli süreli kira sözleşmelerinde ise 10 yıllık uzama süresinin sonunda kanunda belirtilen usullere uygun bildirimde bulunarak tek taraflı olarak feshetme hakkı vardır.

 

Her ne kadar kiraya verene kural olarak tek taraflı fesih hakkı yalnızca 10 yıllık sürelerin sonunda tanınmış olsa da, belirli durumların mevcudiyeti halinde kiraya veren, kiralananın tahliyesini talep edebilmektedir.

 

Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri, TBK madde 350-352 arasında düzenlenmektedir. Bu sebepler:

-       Konut gereksinimi

-       İşyeri gereksinimi

-       Yeniden inşa veya imar

-       Yeni malikin gereksinimi

olarak sıralanabilir.

 

Konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi doğması halinde talep edilebilir. Konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle tahliyenin talep edilebilmesi için Yargıtay’ın aradığı kriter söz konusu gereksinimin gerçek ve samimi olmasıdır.[1] Yargıtay uygulamasında örneğin kiraya verenin kirada oturuyor olması, başkalarıyla oturuyor olması, yeni ihtiyaçlarının doğması, işlerini büyütmesi gibi sebepler gerçek ve samimi olarak değerlendirilirken; muhtemel ihtiyaçların doğması, ikinci iş yapma isteği gibi sebepler gerçek ve samimi kabul edilmemektedir. Ayrıca, gerçek ve samimi görünse de, kiraya verenin başka taşınmazının olması, kiralananın icra edilecek işe uygun olmaması, önemli ölçüde tadilat gerektirmesi gibi olgular yine tahliye talebinin kabul edilmemesine sebebiyet vermektedir.

 

Konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle ve kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla açılacak olan tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Ayrıca, kiraya verenin, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde, dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağı hüküm altına alınmıştır.

 

Kiralananı sonradan edinen yeni malikin açacağı tahliye davası ise, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açılmalıdır. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Dolayısıyla, sözleşme süresinin bitimi kiralananın edinilmesinden itibaren altı aylık süreden daha kısa bir zamana denk geliyorsa, yeni malikin bu hükme dayanarak altı aydan kısa sürede dava açabilmesi mümkündür.

 

Kiralananın, kiraya veren tarafından açılan tahliye davası ile, gereksinim sebebiyle veya yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edilmesi hallerinde, kiralanan üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu durumun tek istisnası ortada haklı bir sebep olması halidir. Haklı sebebin tanımına yer verilmemişse de, mücbir sebepten daha geniş anlaşılması gerektiği kabul edilmektedir. Dolayısıyla, tahliyeye sebebiyet veren ihtiyacın sonradan ortadan kalkması haklı bir sebep teşkil edecektir ve yeniden kiralama yasağına aykırılık gündeme gelmeyecektir.[2] Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması halinde ise, kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

 

 



[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2012/6-388 E., 2012/560 K., 12.09.2012 T. kararı

[2] İNCEOĞLU, Mehmet Murat, Kira Hukuku - Cilt II, 1. Baskı, 2014, s. 536-537

Yayınlar