Akıncı Hukuk Bürosu, ulusal ve uluslararası hukuki işlem ve uyuşmazlıklarda hizmet sunmak amacıyla İstanbul’da faaliyet gösteren bir hukuk bürosudur.  İnşaat, enerji ve diğer milletlerarası ticareti ilgilendiren hukuki meseleler; şirket birleşme ve devralmaları, şirketler hukuku, bankacılık ve finans Akıncı Hukuk Bürosu’nun temel faaliyet alanlarındandır.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERMESİ

02 Haziran, 2020

Hukukumuzda, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya pek çok avantaj sağlanmıştır. Bunlardan en önemlilerinden birisi, konut ve çatılı işyeri kiralarının sona erme sebeplerinin sınırlı olarak belirlenmiş olmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) kira sözleşmelerine uygulanan genel hükümlerinden belirli süreli kira sözleşmelerinin sürenin bitmesi sebebiyle sona ermesine ilişkin 327. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulmamaktadır. Dolayısıyla sürenin geçmesi ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih bildirimi ile sona ermesine ilişkin TBK 328 vd. maddeler ise sınırlı bir uygulama alanına sahiptir ve söz konusu sınırlı uygulama, kiracı lehine bir sonuca yol açmaktadır.[1]

Kiracının Bildirimi ile Sözleşmenin Sona Ermesi

Yukarıda belirtildiği gibi, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerde sürenin dolması ile sözleşme kendiliğinden sona ermemektedir. Belirli süreli sözleşmelerde kural, sözleşmenin aynı koşullarla 1 yıl için uzamasıdır. Bu durumun tek istisnası, kiracının sürenin sona ermesinden 15 gün önce bildirimde bulunmasıdır. Bir diğer deyişle, belirli süreli bir konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracı sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce karşı tarafa bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Taraflarca, kiracı aleyhine olacak şekilde 15 günden daha uzun bir bildirim süresi kararlaştırılamaz. Yargıtay’ın genel uygulaması da aynı yöndedir. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bir kararında “Maddedeki onbeş günlük feshi ihbar süresi asgari bir süredir. Sözleşme ile daha kısa bir süre belirlenemeyeceği gibi, kiracının kira sözleşmesini sona erdirme yönünden yasanın tanıdığı hakkı daraltır şekilde daha uzun bir feshi ihbar süresi de kararlaştırılamaz.” şeklinde bir sonuca varılmıştır.[2]

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kirala sözleşmeleri bakımından ise, TBK, fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uymak şartıyla kiracılara her zaman sona erdirme hakkı vermiştir. Buna göre kiracı, belirsiz süreli kira sözleşmesini, aksine bir adet bulunmadıkça, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilecektir. Örneğin, 01.04.2020 tarihinde yapılmış olan bir kira sözleşmesi, aksine yerel adet bulunmuyorsa, ancak altı aylık fesih dönemlerinden (30.09.2020, 31.03.2021, 30.09.2021 vb.) itibaren üç aylık bildirim sürelerine uyularak fesih yapılmalıdır. Yani, örneğin 30.09.2020 tarihinde sonlandırılmak isteniyorsa, en geç 30.06.2020 tarihinde bildirim yapılmış olmalıdır. 

Kiracı tarafından yapılacak olan bildirimlerin yazılı olarak yapılması gerekmektedir.

Kiraya Verenin Bildirimi ile Sözleşmenin Sona Ermesi

Yukarıda belirtildiği gibi, belirli süreli kira sözleşmeleri, kiracı tarafından en az 15 gün önceden bildirimde bulunulmadıkça aynı şartlarla birer yıllık dönemler için uzayacaktır. Söz konusu uzama süresinin 10 yılı bulması halinde ise kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmesini uzama yılının bitiminden 3 ay önce yapacağı yazılı bir bildirimle hiçbir neden göstermeksizin sona erdirebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, kira ilişkisinin değil, uzama süresinin 10 yılı bulmasıdır. Yani, kira sözleşmesinin süresine 10 yıllık uzama süresi eklendikten sonra, takip eden kira yılının bitiminden 3 ay önce fesih imkanı tanınmıştır.[3]

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından ise, kiraya veren kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, aksine yerel adet veya sözleşme hükmü yoksa, altı aylık kira dönemlerinden itibaren geçerli olmak üzere üç aylık bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilmektedir.

Kiraya veren tarafından yapılacak olan fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması gerekmektedir.

 



[1] İNCEOĞLU, Mehmet Murat, Kira Hukuku - Cilt II, 1. Baskı, 2014, s. 308

[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2011/2647, K. 2011/3477, T. 22.03.2011 kararı

[3] İNCEOĞLU, Mehmet Murat, Kira Hukuku - Cilt II, 1. Baskı, 2014, s. 331-333

Uygulama Alanları